Vlastníci sa so záhradkármi vyrovnali len v tretine osád
(06.03.2013; Pravda; s. 20; -)
Na Slovensku je dosiaľ usporiadaná len asi tretina osád. Po prijatí zákona v roku 1997, ktorý stanovoval postup pri odkupovaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách, boli viaceré usporiadané. Najjednoduchším spôsobom bola a aj naďalej je dohoda s vlastníkmi, vraví Marián Pyszko, predseda Okresného výboru Slovenského zväzu záhradkárov na Orave. Ak to nie je možné, prichádza do úvahy konanie cez obvodný pozemkový úrad, ktoré je síce zdĺhavejšie, ale niekedy jediné možné. Najmä ak dohoda s vlastníkmi nie je možná alebo sú neznámi, dedičia sa k pozemkom nehlásia alebo si ich nezahrnuli do dedičstva.
Ktoré argumenty vlastníkov záhradkári prijímajú a ktoré nie?
Občas sa objavia vyjadrenia, že im záhradkári pôdu ukradli a cena za ňu je neprimerane nízka. Záhradkári zasa argumentujú tým, že pôdu dostali za celkom iných spoločenských podmienok, obvykle ležiacu ladom, zanedbanú. Po pridelení ju užívali v dobrej viere a vynaložili nemalé úsilie na jej zhodnotenie. Preto pociťujú ako krivdu, keď od nich teraz vlastníci žiadajú cenu, ktorá je pre záhradkára, obzvlášť dôchodcu, často likvidačná. Takto sa stará krivda napráva novou.
Aká je približne cena za štvorcový meter u vás, čo všetko konečnú cenu ovplyvňuje?
Z 28 osád na Orave je usporiadaná asi polovica, pričom výrazne lepší stav je v okrese Dolný Kubín oproti okresom Námestovo a Tvrdošín. V prípade priamej dohody medzi vlastníkmi a záhradkármi sa cena na Orave pohybuje okolo 50 centov až euro za štvorcový meter. V prípade usporiadania cez konanie určil zákon kedysi maximálnu cenu na 3 až 6 korún za štvorcový meter alebo možnosť pridelenia náhradných pozemkov, čo viacerí vlastníci aj využili.
Vlastníkom sa však nepáčila nízka cena a nemali záujem o iné pozemky. Podávali návrhy aj na súd a napokon zákon úspešne napadli na Európskom súde v Štrasburgu. Ako ste prijali novelu, ktorá určila, aby sa im platilo podľa znaleckých posudkov?
Problém je v tom, že ohodnocovania osád, ktoré mal zabezpečiť štát, bolo začaté až niekedy v roku 2012. Znalec ju určuje podľa súčasného stavu, teda do ceny zahŕňa zhodnotenie pozemkov záhradkármi a dokonca aj infraštruktúru, ako sú vodovod, elektrina. Pri hodnotení používajú pre mňa záhadnú metodiku, v dôsledku ktorej sa cena v porovnateľných osadách pohybuje od necelého eura po 4,50 eura za štvorcový meter.
Kedy je záhradkár ochotný pozemok odkúpiť?
Vždy, keď je to len možné a ak cena nepresahuje jeho možnosti.
Ako by mali postupovať pri odkúpení pozemku?
V prvom rade je potrebné dať si spracovať geometrický plán osady a na jeho základe zistiť pôvodných vlastníkov. Ďalší postup závisí od toho, koľko je vlastníkov, či sú známi a či je s nimi možná dohoda. V opačnom prípade je možné usporiadať pozemky len cez konanie na pozemkovom úrade. Záujemcom odporúčam dôkladne si preštudovať zákon.
Z akých dôvodov sa skomplikuje uzavretie kúpnej zmluvy?
Komplikácie môžu nastať pri veľkom počte vlastníkov, neprerokovanom dedičstve, neochote niektorých vlastníkov uzavrieť kúpnu zmluvu za podmienok, ktoré iní vlastníci akceptujú. Takmer nepriechodný stav je v prípade, že pozemky alebo ich časť je vo vlastníctve urbáru. V prípade konania je nemenej dôležitý prístup obvodných pozemkových úradov.
Za akých okolností za môžu dodatočne legalizovať chatky a iné stavby?
Ak sú už pozemky vo vlastníctve záhradkárov, obvykle nie je problém s dodatočnou legalizáciou stavby cez zlúčené stavebné a kolaudačné konanie. V prípade, že pozemky nie sú usporiadané, mal by so zriadením stavby súhlasiť vlastník.
Kedy sú záhradkári ochotní pristúpiť na prenájom pozemku?
Myslím, že len v prípade, keď z akýchkoľvek príčin nie je možné odkúpenie.
Aká by mala byť optimálna výška nájmu?
Nájomné vyplýva zo zákona alebo sa určí dohodou. Podľa môjho názoru by primerané ročné nájomné nemalo byť vyššie ako 10 percent z ceny pozemku.
Pokiaľ sa rozhodne záhradkár pozemok opustiť, čo je povinný urobiť?
V prípade, že pozemok má len v užívaní, mal by ho teoreticky vrátiť výboru základnej organizácie, ktorý rozhodne o jeho ďalšom pridelení. V praxi si však vždy užívateľ nájde záujemcu, s ktorým sa dohodne na cene za prácu a náklady, ktoré vložil do rekultivácie, za porasty a stavbu. Zmenu potom oznámi výboru základnej organizácie. Ak je záhradka vo vlastníctve záhradkára, môže s ňou nakladať ako so svojím majetkom s tým, že na kupujúceho prechádzajú povinnosti osadového poriadku, platiť príspevky, podiel na údržbe spoločných zariadení a podobne.
***
Podmienky prenájmu pozemkov v záhradkových osadách
Ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná zmluva, vzniká zo zákona nájomný vzťah.
Pokiaľ sa už začalo konanie na pozemkovom úrade o vyporiadaní pozemkov v záhradkovej osade, nájomný vzťah vypovedať nemožno.
Výpoveď môže dať záhradkárovi len ten vlastník, ktorého výmera a prislúchajúci podiel z výmery na spoločných pozemkoch tvorí viac ako polovicu pozemku, ktorý užíva záhradkár. Výpoveď môže dať len zo zákonom stanovených dôvodov - ak záhradkár neužíva pozemok so starostlivosťou riadneho hospodára; postavil tam stavbu bez stavebného povolenia alebo ju stavebnému úradu neohlásil; uzavrel bez súhlasu vlastníka pozemku alebo záhradkárskej organizácie k pozemku podnájomnú zmluvu alebo ho bez ich súhlasu iným spôsobom zveril tretej osobe; nezaplatil napriek písomnému upozorneniu splatné nájomné za bežný rok do 30. augusta nasledujúceho roku.
Ak vlastník nájomný vzťah z niektorého zo spomínaných dôvodov vypovie, povinný je užívateľovi poskytnúť náhradu - za stavby a trvalé porasty vo výške dojednanej medzi vlastníkom a užívateľom, najmenej však vo výške určenej oceňovacou vyhláškou ministerstva spravodlivosti a tiež za podiel na zariadeniach vybudovaných na spoločných pozemkoch. Tento podiel sa určí z ceny spoločných zariadení, ktorú určí znalec podľa oceňovacej vyhlášky ministerstva spravodlivosti, a to pomerom výmery pozemku užívateľa k výmere pozemkov užívaných ostatnými.
Výpovedná lehota je jeden rok.
***
PODROBNEJŠIE PODMIENKY SÚ V ZÁKONE O ZÁHRADKÁROCH (Č. 64/1997)
